L’article L. 145-33, alinéa 1er du Code de commerce rappelle que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ». Le principe est que la valeur locative dépende du jeu de l’offre et de la demande. Cependant, il est souvent nécessaire de recourir à une fixation judiciaire faute d’accord entre les parties. Cette fixation devra respecter des règles de plafonnement.
L’article L. 145-33, alinéa 2 du Code de commerce prévoit, qu’à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après :
- les caractéristiques du local considéré,
- la destination des lieux,
- les obligations respectives des parties,
- les facteurs locaux de commercialité,
- le prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-33 prévoit qu’un « décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ». Il s’agit du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 codifié depuis 2007 dans la partie réglementaire du code de commerce :
- les caractéristiques propres au local considéré (article R. 145-3 du Code de commerce) : situation dans l’immeuble, surface et volume, commodité d’accès,
- la destination des lieux (article R. 145-5 du Code de commerce) : il faut tenir compte de celle prévue dans le bail et ses avenants ou, en cas de déspécialisation, de celle autorisée par le tribunal. Dans l’hypothèse d’une clause « tous commerces », une majoration de la valeur locative pourra être encourue,
- les obligations respectives des parties (article R. 145-8 du Code de commerce) : il s’agit des restrictions à la jouissance des lieux et des obligations incombant normalement au bailleur ; des avantages consentis au locataire ; des améliorations effectuées par le locataire au cours du bail à renouveler et financées par le bailleur ; des obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie,
- les facteurs locaux de commercialité (article R. 145-6 du Code de commerce) : ces derniers dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire). L’article R. 145-6 du Code de commerce ne donne cependant pas une liste exhaustive. De plus, la modification des facteurs locaux de commercialité, comme des constructions augmentant la densité de la population ou la création de zones piétonnes est laissée à la libre appréciation des juges du fond. Il faut prendre en considération « l’intérêt que présente, pour le commerce considéré » de tel ou tel facteur. La Cour de cassation prend en considération l’activité effectivement exercée par le locataire et non celle autorisée dans le bail,
- le prix couramment pratiqués dans le voisinage (article R. 145-7 du Code de commerce) : ces prix de référence doivent concerner des locaux équivalents. Ces derniers ne sont équivalents qu’en considération de l’ensemble des éléments mentionnés aux articles précédents.
Révision du loyer :
Les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce organisent une révision des loyers fixés de façon forfaitaire. Ces articles disposent que lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, chacune des parties peut en solliciter la révision.
Demande en révision :
L’article L. 145-15 du Code de commerce dispose que « sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41».
Il est loisible aux parties de réviser amiablement le loyer du bail, à tout moment, dans des conditions exclusives des dispositions légales relatives à la révision triennale. Cependant, cette modification amiable du prix, constitutive d’une renonciation à la révision légale triennale, est subordonnée à l’existence d’un accord.
Conditions de forme :
L’article L. 145-37 du code de commerce dispose que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État ».
L’auteur de la demande en révision peut aussi bien être le bailleur que le preneur.
En l’absence de publication du décret visé par l’article L. 145-37 du code de commerce, l’article 26, alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 est toujours applicable. Il s’ensuit que la demande doit « être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert ».
Cette demande doit être formulée, de sorte que ni une assignation en fixation du loyer révisé ni un mémoire préalable ne sauraient la remplacer.
Le montant du loyer demandé ou offert doit être indiqué à peine de nullité.
Dans le cadre d’un loyer révisé à la valeur locative, la fourniture d’un montant chiffré ne pose pas de problème particulier.
S’agissant d’une révision qui est fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction, le décalage dans la publication de cet indice doit être pris en compte. Aussi le bailleur donnera un chiffre prévisionnel, dans l’attente de la publication du dernier indice. Par la suite le montant du loyer révisé sera réduit ou augmenté en fonction de l’indice de référence qui, en l’absence de mention contraire du bail, est l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est formulée.
Conditions de délai :
L’article L. 145-38 du code de commerce dispose que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ».
Au titre de la première révision, le point de départ du délai de trois ans est l’entrée en jouissance du locataire, peu importe qu’elle ne coïncide pas avec l’occupation effective des lieux ou la date de signature du bail.
Si les parties ont procédé à une révision du loyer à l’amiable, la prochaine révision légale est également soumise au délai de trois ans.
En pratique, le délai de trois ans doit être expiré. C’est donc au bout de trois ans et un jour que la demande de révision doit avoir lieu conformément à l’article 641, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.
Issue de la demande en révision :
En cas d’accord amiable des parties, la demande en révision entraînera une modification du loyer.
Dans le cas contraire, la partie à l’initiative de la révision doit saisir le juge des loyers afin d’obtenir une révision judiciaire.
Une fois la révision intervenue, le nouveau loyer est dû à dater du jour de la demande, à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.
Les intérêts légaux courent à partir de la date de la révision et sont dus au fur et à mesure des échéances.
Fixation du loyer révisé :
L’article L. 145-38, alinéa 3 dispose que « par dérogation à l’article L. 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ».
L’article L. 145-33 du Code de commerce pose comme principe que la fixation du loyer doit correspondre à la valeur locative. La règle du plafonnement du loyer par l’évolution de l’indice du coût de la construction s’applique, mais en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé peut faire l’objet d’un déplafonnement. Pour ce faire, il faut que la modification de ces facteurs soit matérielle et qu’elle ait entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Par modification matérielle, l’on entend une modification concrète et tangible.
En cas d’accord, un avenant de révision du prix du bail commercial doit être signé par les parties.
Exemple de lettre de demande de révision du prix du loyer d’un bail commercial à télécharger gratuitement
<Sur papier entête de l’entreprise>
<Raison sociale du bailleur>
<Coordonnées>
A <A compléter>, le <date du jour>
Par courrier recommandé avec accusé de réception
<N° du LRAR à reporter>
N/Réf. : <A compléter>
Objet : révision du loyer
Madame, Monsieur,
Par la présente, conformément aux articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce, nous sollicitons à ce qu’il soit convenu entre nous d’un nouveau prix du loyer fixé dans le bail conclu le <A compléter> portant sur les locaux commerciaux sis à <A compléter>. A cet effet, nous vous proposons de le porter à la somme annuelle de <A compléter> euros à compter du <A compléter>, eu égard aux éléments suivants <A compléter>.
A l’effet de procéder à cette révision, une rencontre pourrait être fixée au jour et à l’heure qu’il vous conviendra.
Dans cette attente, nous vous prions de recevoir, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.
<Nom et prénom>
<Signature>
Pour utiliser et personnaliser ce modèle de courrier de demande de révision du prix du loyer d’un bail commercial, il vous suffit de faire un « Copier-coller » du texte de cet article dans votre traitement de texte (Microsoft Word ou Writer d’OpenOffice).
