La présence d’un syndic est obligatoire, sauf rares exceptions, dans toute copropriété.
Le syndic est nommé par l’assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, pour une durée qui ne peut pas excéder trois années (article 28 et 29 al. 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Le renouvellement de ses fonctions se réalise dans les mêmes conditions et doit faire l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale, inscrite à l’ordre du jour.
Le syndic peut être révoqué à tout moment pour motif grave et légitime, dans les mêmes conditions de majorité que celles prévues pour sa nomination.
Le syndic peut être un professionnel de la gestion immobilière ou un bénévole (nécessairement copropriétaire).
Le syndic professionnel doit être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière délivrée à la condition que le syndic souscrive une assurance et une garantie financière spéciale.
Les fonctions du syndic sont définies par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 28 à 39 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
Elles sont pour l’essentiel : l’administration et la gestion de l’immeuble, la représentation du syndicat dans la vie civile et en justice, la convocation et préparation des assemblées générales, l’application et le respect des dispositions légales et du règlement de copropriété.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 1987, les honoraires du syndic sont librement fixés.
L’article 29 alinéa 1ᵉʳ du décret du 17 mars 1967 dispose que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965« .
L’article 18 de la loi de 1965, tel que modifié par la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007, précise, en effet, la mission du syndic. Celui-ci est notamment chargé :
- D’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,
- Administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- D’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble,
- D’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat,
- Soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale,
- Ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables,
- Représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice,
- Lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité.
Nous présenterons ci-après le modèle type de contrat de syndic (version simplifiée) :
Exemple de contrat de Syndic
ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
Le syndicat de copropriété de l’immeuble, sis à <A compléter>
Représenté par M. <A compléter>, ayant été désigné par le vote de la résolution de l’assemblée du <A compléter> .
D’une part,
Et
<A compléter>, administrateur d’immeubles et syndic de copropriété, demeurant à <A compléter>
Titulaire de la carte professionnelle n° <A compléter>, délivrée par la préfecture de <Ville>
Membre (organisation professionnelle) : <A compléter>
Garant (caution mutuelle, banque et assurance) : <A compléter>
D’autre part,
IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTE CE QUI SUIT :
Objet du contrat :
<A compléter> ès qualités, au nom du syndicat de copropriété de l’immeuble sus désigné confie à M. <A compléter>, qui accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, aux clauses et conditions ci-après.
La mission du syndic sera la suivante :
- Gestion courante : <A compléter>
- Prestations particulières : <A compléter>.
Durée :
Le présent contrat est consenti et accepté pour une durée de <A compléter> années.
Il entrera en vigueur le <A compléter> pour se terminer le <A compléter> .
Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour motif grave et légitime porté à la connaissance du syndic et de l’assemblée générale, qui devra alors statuer à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic, de son côté, pourra, pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d’en prévenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l’avance, en indiquant les raisons fondées et graves de sa démission, le président du conseil syndical ou, à défaut, chaque copropriétaire.
Rémunération et honoraires :
Pour les tâches définies ci-dessus et pour la première période du mandat expirant le <A compléter>, le syndic aura droit aux honoraires suivants <A compléter> (T.T.C.), correspondant à la gestion courante définie ci-dessus.
Ces sommes varieront tous les ans suivant la décision de l’assemblée générale des copropriétaires.
Les prestations particulières du syndic pourront faire l’objet d’honoraires, étant précisé que :
- Pour le calcul des honoraires pour prestations particulières, le coût horaire de la vacation est de <A compléter>, prix qui variera tous les ans suivant la décision de l’assemblée générale ,
- Les honoraires concernant le syndic seront répartis entre tous les copropriétaires en fonction du règlement de copropriété de l’immeuble et des textes en vigueur.
Élection de domicile :
Pour l’exécution des présentes, les parties élisent domicile à <A compléter>.
Fait à <Ville>, le <Date du jour>,
En <Nombre> exemplaires, dont un remis à chaque partie.
<Signature des parties>
Pour utiliser et personnaliser ce modèle de contrat de Syndic, il vous suffit de faire un « Copier-coller » du texte de cet article dans votre traitement de texte (Microsoft Word ou Writer d’OpenOffice). Vous pouvez également télécharger gratuitement notre modèle au format PDF, ici : Modèle de contrat pour un Syndic au format PDF.
