Lorsque le bail porte sur un local accessoire à l’exploitation du fonds du preneur et dont la privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation de ce fonds, il n’est pas régi par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Il doit s’agir d’un local, qui ne constitue pas le siège principal de l’exploitation du fonds et qui n’est pas indispensable à l’exploitation du fonds de commerce. Ce critère doit s’apprécier en fonction de l’activité exercée par le locataire commerçant. En pratique, ce peut être, sauf exception, un local à usage de dépôt ou d’entrepôt de marchandises, de parking ou encore de cantine.
Si cette condition n’est pas remplie, le preneur pourra demander à bénéficier du statut protecteur institué par les articles susmentionnés.
Il est ainsi nécessaire, mais non suffisant, de mentionner dans le contrat que les parties entendent conclure un contrat sur un local accessoire non soumis au décret, que le preneur exerce son activité principale dans d’autres locaux et qu’il ne pourra exercer dans le local dont s’agit aucune opération de vente ou de réception de clientèle ou autres activités similaires. Mais, il faut également et surtout que ces affirmations correspondent bien à la réalité.
Exemple de bail portant sur un accessoire d’un local commercial
ENTRE LES SOUSSIGNÉS
La société <A compléter> (dénomination sociale)
SARL (ou : SA ; ou : <A compléter>) au capital de <A compléter> euros
Siège social <A compléter> (adresse)
RCS <A compléter> (n° d’inscription et localité)
Représentée par <A compléter>
Ci-après dénommée le bailleur
(Ou)
M <A compléter> (nom, prénom et adresse)
(Situation de famille)
Ci-après dénommé(e) le bailleur
D’une part
Et
La société <A compléter> (dénomination sociale)
SARL (ou : SA ; ou : <A compléter>) au capital de <A compléter> euros
Siège social <A compléter> (adresse)
RCS <A compléter> (n° d’inscription et localité)
Représentée par <A compléter>
Ci-après dénommée le preneur
(Ou)
M <A compléter> (nom, prénom et adresse)
(Situation de famille)
Ci-après dénommé(e) le preneur
D’autre part,
IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTE CE QUI SUIT
ARTICLE 1 : NATURE ET OBJET DU BAIL
La société <A compléter> (dénomination sociale) (ou : M<A compléter>), propriétaire de locaux sis à <A compléter>, aux termes d’un acte notarié en date du <A compléter> enregistré le <A compléter> à <A compléter>, donne à bail, lesdits locaux comprenant <A compléter> (indiquer précisément les locaux donnés à bail ; mentionner également, le cas échéant, les dépendances privatives et les annexes, dont la jouissance est commune). Tels que lesdits lieux se poursuivent et s’étendent, le preneur déclarant bien les connaître pour les avoir vus et visités.
Le présent contrat ne sera pas régi, de la volonté expresse des deux parties, par le statut des baux commerciaux édicté par les articles 145-1 et suivants du Code de commerce, en considération de la destination des lieux loués et de leur caractère accessoire, dont la privation ne serait pas de nature à compromettre l’exploitation de son fonds par le preneur situé ailleurs que dans les lieux loués, comme le reconnaît expressément ce dernier.
ARTICLE 2 : DURÉE DU BAIL
Le présent bail est consenti pour une durée de <A compléter> à compter du <A compléter>.
Le bail prendra fin à la date ci-dessus indiquée, sans qu’il soit besoin d’un congé.
Le preneur pourra toutefois résilier le présent contrat de façon anticipée, sous réserve d’en prévenir le bailleur au plus tard <A compléter> mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
ARTICLE 3 : LOYER
3.1 – Montant du loyer
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel de <A compléter> euros (indiquer la somme en toutes lettres) majoré du montant de la TVA au taux légal en vigueur (ou : majoré de la contribution annuelle sur les loyers et, si l’immeuble y est assujetti, de la moitié de la contribution additionnelle ; ou : majoré de la contribution annuelle sur les loyers et, si l’immeuble y est assujetti, de la totalité de la contribution additionnelle).
Le paiement dudit loyer se fera par trimestre à échoir, en quatre termes égaux, aux époques habituelles soit les premiers du mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, au domicile du bailleur (ou : Le paiement dudit loyer se fera par trimestre à terme échu, aux époques ordinaires de l’année, soit les trente et un du mois de décembre, mars, juin et septembre de chaque année) (observations : il est possible de prévoir d’autres termes pour le paiement).
Si le présent contrat prend effet à une date autre que celles susmentionnées, le loyer dû pour la période allant jusqu’au terme du trimestre correspondant sera calculé prorata temporis.
3.2 – Indexation du loyer
Le loyer, tel que défini ci-dessus, sera révisé annuellement et indexé sur l’indice de référence des loyers publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques. L’indice de référence choisi est le dernier publié à la date de prise d’effet du présent contrat, soit <A compléter>.
3.3 – Charges
Le preneur s’oblige à acquitter sur simple demande à titre provisionnel ou à rembourser sur justificatifs toutes charges, taxes et impôts à la charge des locataires.
Il s’oblige également à acquitter toute consommation personnelle (eau, gaz, électricité, etc.), ainsi que tout abonnement et frais y afférents.
(observations : il est possible de prévoir que le preneur paiera toutes les charges, taxes, impôts et plus généralement toutes dépenses supportées par le bailleur, y compris celles dont ce dernier est le redevable légal ; toutefois, dans cette hypothèse il est recommandé d’être très précis et de mentionner dans la mesure du possible toutes ces charges, notamment l’impôt foncier, les honoraires du syndic, le fonds de roulement, les honoraires de gestion, l’assurance de l’immeuble, etc …)
ARTICLE 4 : DESTINATION DES LIEUX
Le preneur s’engage à n’utiliser les lieux loués qu’à usage de <A compléter> (exemple : dépôt de matériel et marchandises, archives), sans pouvoir n’y effectuer aucune opération de vente ou de réception de clientèle, ni aucune activité de production, transformation ou autres activités similaires.
ARTICLE 5 : ÉTAT DES LIEUX – ENTRETIEN
5.1 – État des lieux
Un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties lors de l’entrée en jouissance, lequel demeurera annexé au présent contrat.
(Variante)
Un état des lieux sera dressé par huissier, aux frais du demandeur, dans un délai de <A compléter> jours à compter de la signature des présentes.
A défaut d’état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.
5.2 – Jouissance – Entretien – Travaux
Obligations du preneur :
Le preneur s’oblige par les présentes à jouir des locaux donnés à bail en bon père de famille conformément à leur destination. Il s’interdit ainsi de commettre tout abus de jouissance et notamment de troubler le voisinage de quelque manière que ce soit.
Le preneur s’engage à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, à les entretenir en bon état de réparations locatives et de menu entretien pendant toute la durée du bail conformément à l’article 1754 du Code civil et à les rendre dans l’état où il les a reçus à l’issue du présent contrat.
Il devra, en outre, garnir les locaux loués et les tenir constamment garnis de meubles, matériel en valeur et quantité suffisante pour répondre du paiement des loyers et charges lui incombant.
Aucune transformation ne pourra être entreprise par le preneur sans le consentement écrit du bailleur. Tout embellissement ou amélioration qui pourrait ainsi être apporté restera la propriété du bailleur sans que le preneur puisse prétendre à une quelconque indemnité de ce chef. Le bailleur pourra toutefois exiger la remise des lieux en état primitif, aux frais du preneur.
Toutes installations extérieures (auvents, stores, enseignes, etc.) ne pourront être réalisées qu’après l’obtention des autorisations administratives nécessaires, ainsi que de celle écrite du bailleur.
Le preneur autorise le bailleur et ses mandataires, architectes, entrepreneurs, ouvriers à pénétrer dans les lieux loués chaque fois que cela sera utile, ainsi qu’à les laisser accéder auxdits locaux pour tous travaux ou réparations nécessaires quelle que soit leur importance ou leur durée, quand bien même cette dernière excéderait quarante jours, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité de ce chef.
Dans les six mois précédant son départ, le preneur s’engage à donner libre accès aux locaux loués pour toute visite d’un éventuel repreneur, le bailleur pouvant durant cette même période apposer à l’emplacement de son choix tous panneaux publicitaires aux fins d’une nouvelle location ou mise en vente.
Obligations du bailleur :
Le bailleur s’engage à assurer au preneur le clos et le couvert et à effectuer toutes les réparations autres que locatives.
ARTICLE 6 : ASSURANCES – RESPONSABILITÉ – RECOURS
Le preneur s’oblige, dès son entrée en jouissance, à souscrire une police d’assurance garantissant les locaux loués pendant toute la durée du bail contre les risques locatifs habituels et contre les risques pouvant naître de l’exercice de son activité professionnelle.
La ou les polices souscrites devront comporter une clause de renonciation à tout recours contre le bailleur et ses assureurs.
Le preneur devra pouvoir justifier à tout moment, sur requête, de l’existence desdites polices, ainsi que de l’acquittement des primes correspondantes par la production d’une attestation de son assureur. (Ou : Le preneur devra justifier de l’existence desdites polices dans un délai de <A compléter> à compter de son entrée en jouissance. Il devra également pouvoir justifier à tout moment sur requête du bailleur de l’acquittement des primes correspondantes par la production d’une attestation de son assureur).
Toute surprime qui serait due par le bailleur, colocataires ou voisins en raison de l’activité exercée par le preneur sera à la charge exclusive du preneur, lequel devra ainsi en rembourser le montant aux intéressés.
En cas de survenance d’un sinistre, de quelque nature que ce soit et quelle qu’en soit l’importance, le preneur s’engage à en informer par écrit le bailleur dans les <A compléter> jours qui suivent. Cette obligation d’information s’appliquera également en cas de sinistre n’ayant provoqué aucun dégât apparent.
ARTICLE 7 : CESSION ET SOUS-LOCATION
Le preneur ne pourra en aucun cas céder son droit au présent bail, ni sous-louer, ni prêter, même à titre gratuit, tout ou partie des locaux donnés à bail.
ARTICLE 8 : DÉPÔT DE GARANTIE
A titre de dépôt de garantie, le bailleur reçoit ce jour de la main du preneur, la somme de <A compléter>euros (indiquer la somme en toutes lettres) représentant <A compléter> mois de loyers, laquelle ne sera pas productive d’intérêts. Le bailleur lui donne quittance de ce versement.
Cette somme est affectée à la garantie des charges et conditions du présent bail. Elle sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat et sera restituée au preneur en fin de jouissance, après complet déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes sommes dont il pourrait être rendu responsable de son fait.
En aucun cas, le dépôt de garantie ne pourra s’imputer sur les derniers mois de loyers.
Il est, en outre, expressément convenu et accepté qu’en cas d’augmentation du montant du loyer, le montant du dépôt de garantie soit réajusté proportionnellement à ladite augmentation, le preneur s’obligeant au versement de ce complément dès réception de la demande qui lui en sera faite par le bailleur.
ARTICLE 9 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE
En cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et notamment à défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoires, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail dont s’agit un mois après sommation de faire ou de cesser ou après commandement de payer demeuré sans effet visant la présente clause résolutoire. Le paiement ou l’exécution ou la cessation postérieure audit délai n’emportera pas impossibilité pour le bailleur d’exercer cette faculté de résiliation.
Si le preneur refuse de quitter les lieux, l’expulsion aura lieu par application d’une ordonnance de référé rendue exécutoire nonobstant opposition ou appel.
A défaut par le preneur de quitter les lieux, il sera redevable au bailleur de plein droit et sans aucun préavis d’une indemnité d’occupation fixée dès à présent pour chaque jour de retard à <A compléter> % du montant du dernier loyer annuel en cours au jour de la résiliation.
Le dépôt de garantie, tel que fixé à l’article 8 des présentes, restera en outre définitivement acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice des loyers dont le preneur resterait redevable et des dommages et intérêts qui lui seraient dus en raison du préjudice subi.
ARTICLE 10 : ENREGISTREMENT – FRAIS
Aux fins de donner date certaine aux présentes, les parties conviennent expressément de procéder à leur enregistrement à la diligence et aux frais du preneur qui s’y oblige.
Les frais éventuellement générés pour l’établissement des présentes, tels que frais d’huissier, de géomètre et autres, seront à la charge exclusive du preneur.
ARTICLE 11 : ÉLECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution du présent contrat, le preneur fait élection de domicile dans les locaux loués et le bailleur à <A compléter> (adresse).
Fait à <A compléter>, le <A compléter>.
En <A compléter> exemplaires.
(Signature précédée de la mention « lu et approuvé, bon pour accord »)
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